<감정평가이론 - 최동진 교수>. 총평

이번 제36회 감정평가이론 시험은 전통적인 이론의 깊이와 더불어, 복잡한 실제 사례에 대한 적용 능력 및 최신 시장 현안에 대한 통찰력까지 종합적으로 측정 하는, 한 단계 진화한 형태로 출제되었습니다. 단순히 암기한 지식을 나열하는 방식으로는 고득점이 어려운, ‘사고력 중심의 실무 응용형 시험’이었다고 평가할 수 있습니다. 전반적인 난이도는 ‘중상’ 수준으로, 각 주제에 대한 깊이 있는 이 해와 논리적 서술 능력을 갖추지 못한 수험생에게는 상당히 까다로웠을 것으로 판단됩니다.

주요 출제 경향과 특징은 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

첫째, 현실감 높은 복합사례를 통한 종합적 문제 해결 능력의 강조입니다. 문제 1은 이번 시험의 성격을 가장 명확하게 보여주는 대표적인 문항입니다. 단 독주택 신축을 위한 2필지 매수라는 구체적인 사례를 제시하고, 그 안에 일단지 성립 여부, 최유효이용의 경제적 타당성, 특수사정이 개입된 거래사례의 분석이 라는 감정평가 실무의 핵심 3대 쟁점을 유기적으로 녹여냈습니다. 이는 각 이론 을 개별적으로 묻는 것이 아니라, 흩어져 있는 사실관계를 재구성하여 하나의 논 리적인 결론을 도출하는 종합적인 사고 과정 전체를 평가하려는 의도입니다.

둘째, 감정평가의 근본적인 이론과 공적 역할에 대한 깊이 있는 성찰을 요구하고 있습니다. 문제 2는 감정평가법상 ‘경제적 가치’와 ‘판정’이라는 가장 근본적인 개념의 의미 를 묻고, 이를 공정성이 특히 중요한 공시지가·보상·재개발 평가라는 3대 공적 평가 상황에 적용하도록 했습니다. 이는 수험생이 감정평가사라는 전문가의 사회 적 역할과 책임을 얼마나 깊이 이해하고 있는지를 측정하는 문제입니다. 각 평가 의 목적에 따른 가치 기준의 차이(지가균형, 정당한 보상, 상대적 가치균형)를 명확히 이해하고 비교·설명하는 능력이 중요했습니다.

셋째, 살아있는 시장 현안에 대한 통찰력과 전문가적 대응 능력을 평가하고 있습 니다. 문제 3은 최근 한국 부동산 시장의 최대 화두인 ‘PF 부실 문제’와 ‘부동산 시장 침체기’라는 시의성 높은 주제를 직접적으로 다루었습니다. PF의 구조적 취약점 과 시장 침체기에 감정평가사가 겪는 현실적인 어려움(거래사례비교법의 한계), 그리고 그에 대한 전문가적 대응 방안을 논리적으로 제시할 것을 요구했습니다. 이는 감정평가사가 현실과 동떨어진 이론가가 아닌, 시장의 흐름을 읽고 그 속에서 합리적인 가치를 찾아내는 전문가인지를 확인하려는 의도가 뚜렷한 문제입니다.

결론 및 향후 수험 대책

제36회 시험은 감정평가사에게 ‘이론의 깊이’, ‘실무 응용력’, ‘시장 통찰력’이라는 세 가지 역량을 동시에 요구하고 있음을 명확히 보여주었습니다. 따라서 앞으로 수험생들은 다음과 같은 점에 유의하여 학습 방향을 설정해야 합니다.

① 기본 이론과 법규의 완벽한 체화 : 복잡한 사례 문제일수록 기본 개념과 법 규(감칙, 실무기준 등)가 판단의 근거가 됩니다. 흔들리지 않는 기본기를 다지는 것이 무엇보다 중요합니다.

② ‘왜?’를 생각하는 입체적 학습 : 단순 암기를 넘어 각 제도가 왜 도입되었고, 시장에서 어떻게 작동하며, 어떤 파급효과를 가지는지 비판적으로 사고하는 훈련 이 필요합니다.

③ 다양한 사례 기반의 논리 구성 훈련 : 스터디 등을 통해 다양한 유형의 사례 문제를 접하고, 제시된 사실관계를 바탕으로 논리적인 목차를 구성하여 설득력 있는 답안을 작성하는 연습을 꾸준히 해야 합니다.

④ 부동산 시장 및 정책 동향에 대한 지속적인 관심 : PF 문제, 금리 변동, 새로 운 규제 등 현재 시장을 움직이는 주요 이슈에 항상 관심을 갖고, 이것이 감정 평가에 어떤 영향을 미칠지 고민하는 습관이 필수적입니다.

결론적으로, 이번 시험은 탄탄한 이론적 기반 위에서 현실의 복잡한 문제들을 해 결할 수 있는 ‘생각하는 전문가’를 선발하려는 명확한 방향성을 제시했다고 총평 할 수 있겠습니다.

[문제 1 총평]

문제 1은 하나의 복합적인 사례를 바탕으로 감정평가 실무의 핵심 3대 쟁점(일단지, 최 유효이용, 거래사례분석)을 유기적으로 연결하여 평가하는 매우 수준 높은 종합응용 문 제입니다. 각 물음이 독립적이라고는 하나, 결국 하나의 사례를 다각적으로 분석하는 능 력을 측정하고 있습니다. 이는 단편적인 지식의 암기를 지양하고, 실제 감정평가사가 현 장에서 마주하는 문제 해결 과정을 그대로 지면에 옮겨 놓은 듯한 구성입니다. 따라서 제시된 자료를 꼼꼼히 읽고 각 사실관계가 가지는 법적·경제적 의미를 정확히 해석하여 논리적으로 답안을 구성하는 능력이 절대적으로 중요했던 문제라고 총평할 수 있습니다.

[물음 1]

<문제분석>

본 물음은 ‘용도상 불가분의 관계’라는 일단지의 핵심 개념을 이해하고, 주어진 복수의 사실관계 속에서 일단지 성립을 뒷받침하는 긍정의 근거들을 논리적으로 추출하고 설득 력 있게 설명하는 능력을 평가하는 데 그 목적이 있습니다. 단순히 일단지의 정의를 암 기하는 것을 넘어, 소유관계, 물리적 현황, 거래의 특약사항, 장래 이용계획, 행정적 절 차, 시장의 표준적 이용 규모 등 흩어져 있는 정보들을 유기적으로 연결하여 하나의 결 론을 도출하는 종합적인 사고력을 요구합니다.

<총평>

일단지 판단은 실무에서 매우 빈번하게 발생하는 핵심 쟁점이므로, 수험생의 실무 응용 능력을 평가하기에 매우 적절한 문제입니다. 다양한 근거들을 빠짐없이 찾아내고, 이를 법리적·논리적으로 얼마나 잘 엮어내는가에 따라 답안의 변별력이 크게 갈렸을 것입니 다. 특히 ‘건축허가권의 승계’와 ‘표준적 획지 규모와의 부합’이라는 핵심 근거를 놓치지 않고 강조하는 것이 고득점의 관건이었을 것으로 보입니다 

[물음 2]

<문제분석>

본 물음은 최유효이용 판정의 4가지 기준 중 가장 핵심적인 ‘경제적 타당성’ 분석에 대 해, 수험생이 얼마나 구체적이고 체계적인 검토 항목들을 제시할 수 있는지를 평가하려 는 의도를 가집니다. 이는 ‘수익이 비용을 초과하는가’라는 단순한 개념을 넘어, 거시환 경 분석, 지역시장 분석, 수요·공급 분석, 비용(직·간접) 분석, 수익 분석, 최종적인 수지 및 위험 분석 등 일련의 논리적 흐름에 따라 세부 항목들을 구체적으로 서술할 것을 요 구하는 문제입니다.

<총평>

최유효이용 분석은 감정평가의 가장 근본적인 과정이므로 출제 가능성이 항상 높은 주제입니다. 본 문제는 그중에서도 ‘경제적 타당성’이라는 특정 단계를 깊이 있게 파고들 어, 수험생의 이론적 깊이와 실무적 이해도를 동시에 측정하고 있습니다. 얼마나 체계적 인 목차를 구성하여 논리적으로 서술하는지가 평가의 핵심이었을 것이며, 단순한 키워 드 나열이 아닌 각 분석 단계의 의의와 구체적인 검토 내용을 연결하여 설명하는 것이 중요했습니다.

[물음 3]

<문제분석>

본 물음은 수집된 거래사례를 감정평가에 유용한 자료로 활용하기 위해 반드시 거쳐야 하는 ‘사례의 정상화’ 과정에 대한 이해도를 평가하는 데 목적이 있습니다. 수험생은 주 어진 매매사례에 포함된 비정상적 요인, 즉 ①지상 수목의 가치 포함, ②건축허가권이라 는 무형의 권리 이전, ③거래시점과 기준시점의 차이 등을 정확히 식별하고, 이러한 요 인들을 어떻게 검토하고 보정해야 하는지를 논리적으로 설명해야 합니다.

<총평>

약술형 문제이지만, 사례에 숨겨진 함의를 정확히 파악해야만 좋은 답안을 쓸 수 있는 문제입니다. 거래사례비교법의 사정보정 및 시점수정의 필요성을 구체적인 사례를 통해 설명하도록 유도함으로써, 수험생의 응용력과 세심함을 평가하고 있습니다. 특히 ‘건축 허가권’이라는 무형의 권리가 가격에 미치는 영향을 인지하고 이를 핵심적으로 서술했는 지가 점수를 가르는 중요한 포인트였을 것입니다.

[문제 2 총평]

[물음 1]

<문제분석>

본 물음은 감정평가법 제3조 제1항에 명시된 '감정평가'의 법적 정의를 구성하는 가장 근본적인 두 용어, 즉 '경제적 가치'와 '판정'의 본질적인 의미에 대해 수험생이 얼마나 깊이 있게 이해하고 있는지를 평가하려는 문제입니다. 이는 감정평가 이론의 가장 기초 적이면서도 핵심적인 개념에 대한 이해도를 측정하는 질문으로, ① 경제적 가치의 개념 (장래 편익의 현재가치)과 그 본질(교환가치로서의 시장가치), ② 판정의 개념(전문가적 판단)과 그 법적 성격(재량행위로서의 책임)을 명확히 구분하여 서술하는 것이 중요합니다.

<총평>

가장 기본적인 개념을 묻는 문제이지만, 답안의 깊이에 따라 점수 차이가 크게 날 수 있는 문제입니다. 단순히 용어의 사전적 의미를 나열하는 것을 넘어, '가치와 가격의 관 계', '판정과 감정평가사의 책임' 등 파생되는 이론적 함의까지 풍부하게 서술했다면 좋 은 평가를 받았을 것입니다. 감정평가사로서 갖추어야 할 가장 근본적인 철학을 묻는다 는 점에서 수험생의 기본기를 확인하기에 매우 적절한 문제라고 할 수 있습니다.

[물음 2]

<문제분석> 

본 물음은 감정평가의 공정성과 객관성을 담보하기 위한 제도적 장치인 '복수 감정평가' 의 취지를 이해하고, 대표적인 3대 공적 평가(공시지가, 보상, 재개발 종전자산평가)에 서 가치를 '판정'할 때, 각각의 법적 목적과 특수성에 따라 감정평가사가 특별히 유의해 야 할 사항을 논리적으로 서술하는 능력을 평가하고 있습니다. 각 평가에서 추구하는 핵심 가치(지가균형, 정당한 보상, 상대적 가치균형)를 명확히 이해하고, 이를 복수 평가 의 절차와 연결하는 것이 핵심입니다.

<총평>

각각의 공적 평가에 대한 단편적인 지식을 넘어, 이를 ‘복수 평가’라는 공통된 틀 안에 서 비교·분석하도록 요구하는 종합적인 문제입니다. 수험생이 각 평가의 목적과 법적 근 거를 얼마나 명확히 이해하고 있는지를 변별력 있게 측정할 수 있습니다. 특히, 각 평가 별 유의점을 구체적으로 서술하고, 나아가 평가사 간의 건전한 ‘협의 및 조정’의 중요성 을 결론적으로 제시했다면 높은 점수를 얻었을 것입니다. 이론과 실무적 책임의식을 동 시에 평가하는 좋은 문제라고 판단됩니다.

[문제 3 총평]

[물음 1]

<문제분석>

본 물음은 현대 부동산 개발사업의 핵심 자금조달 방식인 '부동산 PF'에 대한 정확한 개념과 구조적 특징(비소구금융 등)을 이해하고 있는지, 그리고 이를 최근의 시장 상황 인 '부동산 시장 침체기'와 연결하여 그 위험 요소를 구체적으로 분석하는 능력을 평가 하려는 문제입니다. 즉, 이론적 지식과 더불어 현재 시장을 움직이는 핵심 이슈에 대한 통찰력을 요구하고 있습니다. 부실위험 증가 요인을 금융비용, 사업비, 분양수익 등 다 각적인 측면에서 체계적으로 설명하는 것이 중요합니다.

<총평>

최근 뉴스에서 가장 빈번하게 다루어지는 시의성 높은 주제를 직접적으로 출제함으로 써, 감정평가사가 갖추어야 할 시장 분석 능력을 평가하는 매우 시의적절한 문제입니다. PF의 구조적 취약점이 시장 침체기에 어떻게 현실화되는지를 논리적으로 설명하는 것이 관건이었을 것입니다. 평소 부동산 금융 및 시장 동향에 꾸준한 관심을 가지고 자신의 생각으로 정리해 본 수험생에게 매우 유리한 문제였으며, 현실과 동떨어진 공부가 아닌, 살아있는 지식의 중요성을 강조하는 출제 경향을 명확히 보여줍니다.

[물음 2]

<문제분석>

본 물음은 감정평가 3방식 중 가장 중심이 되는 거래사례비교법이 '부동산 시장 침체기 '라는 특수한 상황에서 어떤 한계(거래절벽, 급매물, 시점수정의 어려움 등)를 드러내는 지, 그리고 전문가인 감정평가사로서 이러한 한계를 극복하기 위해 어떤 실무적인 노력 (사례의 정상화, 다른 평가방식과의 검증 등)을 기울여야 하는지를 묻고 있습니다. 이는 감정평가사의 현실적인 고민과 전문적인 문제 해결 능력을 평가하려는 의도가 명확한 문제입니다.

<총평>

시장 침체기에 감정평가사가 현장에서 겪는 어려움을 그대로 문제화하여, 수험생의 실 무적 대응 능력을 직접적으로 평가하는 좋은 문제입니다. 단순히 문제점을 나열하는 데 그치지 않고, 그에 대한 합리적이고 구체적인 대응방안을 제시하는 것이 변별력의 핵심 이었을 것입니다. 특히 수익환원법과의 비교 검토나 '그 밖의 요인 보정'을 통한 시장상 황의 반영 등, 적극적인 대안을 제시했다면 좋은 평가를 받았을 것입니다. 전문가로서의 책임감과 분석적 자세를 평가하는 실무지향적 문제입니다.

[문제 4 총평]

<문제분석>

부동산 정책의 가장 대표적인 직접 개입 수단인 ‘토지거래허가제’가 시장에 미치는 영향 을 묻는, 전형적인 약술형 문제입니다. 제도의 개념과 목적을 간략히 언급하고, 투기 억 제와 같은 긍정적 영향과 거래 위축과 같은 부정적 영향을 균형 있게 서술하는 것이 핵 심입니다.

<총평>

비교적 평이한 난이도의 문제로, 수험생의 기본적인 정책 이해도와 답안 구성 능력을 확인하려는 의도로 보입니다. 고득점을 위해서는 단순히 장단점을 나열하는 것을 넘어, 각 효과가 발생하는 논리적인 과정을 간결하게 설명하고, 시장 참여자의 심리 변화 등 을 함께 언급해 주는 것이 좋습니다. 성실하게 기본 이론을 학습한 수험생이라면 무난 하게 답안을 작성할 수 있었을 것으로 예상되는 문제입니다.