<감정평가이론 - 김원규 교수>. 총

안녕하세요. 김원규 평가사입니다. 수험생 여러분들 모두 고생 많으셨습니다. 금회 시험의 논점 자체는 평이했으나, 답안작성이 다소 난해하여 전체적인 난이도는 ‘중상’ 정 도로 판단됩니다. 1~4번 모두 암기한 내용을 그대로 쓰신 분들보다는 물음에 맞게 논리를 구 성하여 자신만의 답안을 작성하신 분들이 다소 높은 점수를 얻을 것 같습니다. 따라서 이번 문제의 경우 문제분석 및 목차설계에 평소보다 더 많은 시간을 투자했어야 합니다.

[문제1]

토지를 담보로 하여 건축자금을 대출하는 시설자금대출에 대한 상황에 대한 문제입니다. 이는 기본강의 및 GS강의 등에서 말씀드린 바와 같이 평가업계에서 자주 수행하는 담보평가의 상 황입니다.

(물음1)

토지1,2를 일단지로 볼지, 개별필지로 볼지는 현업에서 평가사들마다도 의견이 갈리는 상황입니다. 다만, 문제에서 일단지 성립을 긍정하는 입장에서 서술하라고 하였으므로, 주어진 상황을 활용하여 용도상 불가분의 관계(①일단으로 이용하고 있는 상황이 사회적·경제적·행정 적 측면에서 합리적인지 여부, ②가치형성적 측면에서 타당한지 여부)를 자세히 서술해주셨으 면 됩니다. 이 때, 기본서에 나와있는 소유자의 동일성, 지목의 동일성 등으로 목차를 작성하 는 것보다는 문풀강의에서 했던 것처럼 [사경행 합 가 타 + 기타 고려사항]으로 서술해야 답 안작성이 훨씬 수월하셨을 것입니다. 기본서에 있는 지목의 동일성, 소유자의 동일성 등을 소 목차로 활용하면 일단지로 보지 않는다는 결론이 나오므로 기타 고려사항 등의 목차에서 가볍 게 언급만 해주셨으면 됩니다.

(물음2)

최유효이용 판정기준 중 경제적 타당성 여부를 검토하는 문제입니다. 이는 합리적으로 가능한 이용이면서 경제적으로 타당한 이용이라는 기본서의 내용에 충실하게 서술해주었으면 충분합니다. 합리적으로 가능한 이용 측면에서 흡수분석, 경제적으로 타당한 이용 측면에서 비용편익분석에 대한 내용을 써주시되, 문제의 개별적 상황을 함께 써주셨어야 합니다. 다만, 수요·공급에 관한 상황은 ‘인근 단독주택의 표준적 획지’, ‘자연취락’ 등을 통해 간접적으로 유 추가 가능하나, 수익·비용에 대한 내용은 구체적으로 제시되지 않았으므로 일반론만 써주셨으 면 됩니다.

(물음3)

본건 매매사례를 토대로 인근지역 지가수준을 분석 시 검토해야 할 사항에 대해 서술 하는 문제입니다. ‘본건’ 매매사례를 토대로 지가수준을 분석한다는 점에서 ‘본건’의 상황에 대한 구체적 분석이 필요합니다. 본건은 매도인이 ‘건축허가’를 득하였으나, ‘착공’은 하지 않 은 상태(대지로 전환 중인 ‘후보지’)입니다. 즉, 매매대금 2억원은 ‘소지가격 + 수목가격 + 인 허가비용’ 혹은 ‘대지가격 – 조성비용’인 가격인 것입니다. 현실의 시장에서는 통상적으로 ‘과수원 및 임야(소지)’ 상태의 지가수준, ‘대지’ 상태의 지가수 준만 형성됩니다. 따라서 답안 작성 시 ‘임야 및 과수원의 지가수준’, ‘대지의 지가수준’ 양자 로 구분하여 검토사항에 대해 서술해주시되, 문제의 개별·구체적 상황을 서술해주셨어야 합니 다. 세부내용으로는 ①인근 ‘과수원 및 임야(소지)’의 지가수준을 분석하는 경우 무상으로 이전된 수목에 대한 가격, 계약시점과 현재시점 간 시적 격차, 건축허가를 받는데 들어간 인허가 비 용 등의 내용을 검토해야 합니다. ②인근 ‘대지’의 지가수준을 분석하는 경우에는 본건 매매금액에서 온전히 대지 상태로 전환 하기 위해 추가적으로 들어갈 것으로 예상되는 조성비용 등을 검토했어야 합니다.

[문제2]

감정평가의 개념요소들에 대한 문제입니다. 기본서에서 자주 나오던 단어들이 나왔으나

(물음 1)의 경우 분량을 채우기 다소 어려웠을 수도 있을 것으로 판단됩니다. (물음1) 감정평가의 개념요소인 ‘경제적 가치’, ‘판정’에 대해 서술하는 문제였습니다. ‘경제적 가치’의 경우 ‘가치와 가격’부터 ‘가치다원론’까지의 주요내용을 요약·서술해주셨으면 됩니다, ‘판정’의 경우 평가사가 대상물건의 가치를 판정하기까지의 과정(시장분석, 최유호이용분석 등)에 대해서 서술해주셨으면 됩니다.

(물음2) 공시지가평가, 보상평가, 종전자산평가 시 유의사항을 서술하는 문제였습니다. 각 평 가의 특성 및 일반적인 유의사항 등에 서술해주시되, ‘복수평가’라는 단어가 제시되었으므로 공정성, 객관성, 형평성 등을 추가적으로 기술해주셨어야 합니다.

[문제3]

PF와 부동산경기 중 수축기를 결합하여 출제한 케이스입니다.

(물음1)

PF와 관련된 내용은 이론뿐만 아니라 실무에서도 자주 다루어서 모두들 기본 이상은 쓰셨을 것이라 생각합니다. 다만, PF에 대한 개념을 정확히 몰랐더라도 배점(10점)을 고려할 때 상식적인 수준에서 개략적으로만 쓰셨어도 큰 점수 손실은 없을 것입니다. PF를 모르시는 분들이라도 PF라는 단어에 꽂히지 않고 ‘침체기’에 ‘어떠한 사업’이 ‘위험’해진 다는 상황만을 생각하셨다면 기본 이상의 서술은 할 수 있었을 것입니다. 부동산 침체기에 어 떠한 사업(개발사업)이 위험해진다면 금리 인상, 공사비 증가 등의 요인들이 영향을 미쳤을 것 입니다. 그리고 이러한 내용들은 기본강의 때 수도 없이 다루었습니다. 따라서 이들을 얼마나 체계적·구체적으로 써주셨느냐가 관건입니다. 각 요인을 나열하셨어도 상관 없으나, 외적요인/ 내적요인/기타요인 등 조금 더 체계적으로 목차를 잡고 구체적으로 내용을 서술을 해주셨다면 높은 득점을 기대할 수 있을 듯 합니다.

(물음2)

경기변동 파트에서 침체기에 거래사례비교법 적용 시 유의사항을 자주 보셨다면 쉽게 풀 수 있는 문제였습니다. 또한 ‘거래사례비교법 적용 시’ 유의사항이므로 거래사례비교법의 목차(사사시지개)를 활용하셨으면 문제풀이가 보다 수월했을 것입니다. 

[문제4]

가치형성요인 중 행정적 요인(토지거래허가제)이 부동산시장에 미치는 영향에 대해 서술하는 기초적인 문제입니다. 이는 토지거래허가제의 개념만 알고 있다면 매우 잘 풀 수 있는 문제였 습니다. 다만, 토지거래허가제에 대해 명확히 몰랐어도 방어적으로 서술은 할 수 있었을 것으 로 판단됩니다. 부동산시장을 매매/임대차시장, 수요/공급 측면, 용도별 시장 등으로 나누어 행정적 요인의 변화가 부동산의 가격, 거래량 등에 미치는 영향을 서술해주셨으면 됩니다.