<감정평가실무 - 이성준 교수>.

무척이나 더운 날씨에 감정평가사 시험에 응시하신 모든 분들에게 박수를 보냅니다 열심히 노력하신 만큼 좋은 성과 있기를 간절히 바랍니다.

2025년 감정평가실무 시험은 문제 번을 제외하고 평이해 보이는 논점들이 출제되었습 니다 에서 많이 다루었고 업계에서 화두가 되었던 문제들이 다수 출제되어 경험치가 높은 수험생들에게는 체감 난이도가 다소 낮게 느껴질 수도 있습니다.

다만 문제 1번에서 제시하고 있는 물음 및 자료의 해석과 문제 2번, 3번의 정확한 숫자 기술이 다소 어려웠다고 판단됩니다 100분 안에 모든 것을 답안지에 현출할 수 있는지를 판단하고 이론적, 법적 근거의 제시와 각 물음별 판단의 근거를 제시함으로써 변별력 있는 답안을 제출하여야 합니다.

[문제 1] 공사중단 건축물의 감정평가 및 타당성 검토

1. 물음 에서는 그 해석에 따라 다양한 결론이 가능할 것으로 보여집니다 매수시점에 따른 해당 공사중단 건축물의 적정 매수가액 산정으로 매수인이 개발방안을 실행하는 ① 경우와 매도인이 개발방안을 실행하는 경우로 나우어 비용계산 및 적정 매수가액이 ② 달라질 수 있습니다 시험장에서의 체감 난이도를 고려하면 가장 평이하고 간단한 전제를 제시하고 문제를 접근하여야 합니다 또한 감정평가방법을 명시적으로 제시한 기존 기출문제와 달리 복합부동산의 감정평가방법 자체를 결정하도록 요구하는 문제가 오랜 만에 출제되었습니다.

2. 물음 에서는 적정 수익가액 산정에 있어 감정평가방법 및 각 종 자료의 판단을 요구하고 있습니다 판단의 근거를 명시적으로 제시한 기존 기출문제와의 차이점에 두드러지 . 게 나타나고 있는 부분입니다 따라서 각 판단에 있어 근거를 제시하는 답안이 우세할 것으로 보여집니다.

3. 물음 에서는 수입 및 비용 변화에 따른 정확한 를 산정하기에는 시간이 3 PI, IRR, NPV 너무 촉박했다고 보여집니다 따라서 제시된 자료를 토대로 향후 시장동향에 대한 판단을 간략하게 기술하고 산식을 통해 일반적으로 변화에 대한 설명을 제시하는 것이 전략적인 선택이라 보여집니다.  

[문제 2] 영업관련 기업가치 및 영업권

30회 기출 이후로 기업가치와 영업권이 동시에 다시 한번 출제되었습니다 문제풀이 자체는 평이하였으나 영업경비비율이나 대표자 급여의 처리 여부에 따라 숫자의 정확성이 달라졌고 부채와 자본의 성격 등을 정확하게 숙지하고 있지 않았다면 자기자본비율 및 영업투하자본 산정에서 실수가 많았을 것으로 판단됩니다 결국 감정평가실무는 기본기가 탄탄해야 합니다 기본기가 흔들리면 시험장에 변형된 문제풀이에 한계가 오기 때문입니다.

[문제 3] 환매권

평이한 환매권 문제입니다 기준시점에 대한 논란 이외 기본적인 숙지사항을 묻고 있으 . 므로 환매 당시 가액과 표본지 산정에 있어 대비되는 부분들을 부각시켜 기술하였다면 좋은 답안지가 될 것으로 보여집니다.

[문제 4] 분묘기지권

솔직히 저도 당황한 문제입니다 분묘기지권에 대한 개념을 차 시험에 출제하여 감정평가실무 시험인지 차 민법 시험인지 의문이 들게 합니다

다만 해당 문제는 그 성격을 규명하고 감정평가실무기준 상 <지상권이 설정된 토지> 의 감정평가방법을 물어보기 위한 문제로 보여집니다 즉 물음 에서는 큰 변별력은 없고 물음 2에서 감정평가실무기준의 약술을 얼마만큼 기술하느냐가 관건이라고 보여집니다 물음 2의 배점이 5점인 점을 감안할 때 관건 이라는 단어를 쓰기에 다소 어색합니다.) 

마치며

실무문제는 결국 출제자의 의도 파악과 감정평가액 결정 과정에서의 판단 제시가 관건 입니다 실무와 이론의 복합적 학습과 숫자 맞추기에서 벗어난 실무문제 풀이 방식에 대한 고민이 필요한 시기입니다. 1년 이상 오랜시간 동안 오늘 하루를 위해서 최선을 다하신 여러분들의 노고에 박수를 보내며 이제는 편한 마음으로 일상을 보내시기 바랍니다 다들 수고 너무 많으셨고 이제는 좀 쉬셔야 하는 시간입니다 지나간 시간들 잠시 접어두시고 마음의 평화를 얻기 바랍니다 수고하셨습니다.