해커스 감정평가사 강남학원
안녕하세요 김원규 평가사입니다.
우선 올해 시험을 치르신 여러분 모두 고생 많으셨습니다. 앞으로 한달 간은 시험을 잊고 충분히 휴식을 취하시기 바랍니다. 지금은 결과를 예단하기보다 충분히 쉬면서 몸과 마음을 회복하시기 바랍니다.
[총평]
올해 문제는 전반적으로 난이도가 높았습니다. 현재 감정평가이론 과목은 출제 경향이 계속 변화하고 있는 과도기로 보이며, 과거와 달리 기본서의 내용을 단순히 암기하여 서술하는 문제보다는 주어진 사례를 바탕으로 감정평가사의 판단과 논리를 묻는 문제의 비중이 커지고 있습니다. 또한 수험적으로 정리된 지식보다는 명확한 정답이 없는 쟁점을 다루는 문제가 자주 출제되는 추세입니다.
특히 2번과 3번 문제는 평가사들 사이에서도 견해가 나뉠 수 있는 주제였기 때문에, 수험생 입장에서는 명확한 결론을 내리기도 어렵고 충분한 분량을 채우기도 쉽지 않으셨을 것으로 생각됩니다.
[문제 1번]
사례 토지에 대한 지역분석과 비교표준지를 검토하는 문제로, 답안 작성 자체는 비교적 접근하기 쉬웠을 것으로 보입니다. 문제에서 요구한 대로 지역분석의 목적과 절차, 표준지공시지가의 평가기준을 기본 목차로 설정한 뒤, 사례에서 제시된 개별 사항들을 적절히 연결하여 서술하면 되는 문제였습니다.
다만 표준지공시지가의 평가기준은 이론뿐 아니라 실무에서도 자주 다루는 주제는 아니기 때문에 다소 생소하게 느끼셨을 수 있습니다. 그러나 적정가격, 나지상정, 현실적 이용상황, 공법상 제한의 반영 여부 등 기본적인 틀은 다른 평가이론의 내용과 연결하여 충분히 유추할 수 있는 부분이므로 큰 방향을 맞추어 서술하셨다면 과도한 감점은 없을 것으로 판단됩니다.
[문제 2번]
시장이 급변하는 경우 감정평가액과 실거래가격 사이에 격차가 발생하는 일은 실무에서도 빈번합니다. 이때 감정평가액이 옳은지, 실거래가격이 옳은지에 대해서는 일률적으로 단정하기 어렵습니다. 결국 어느 가격이 더 시장가치에 부합하는지를 판단하기 위해서는 해당 거래가격이 정상적인 시장상황에서 형성된 것인지, 거래당사자 간 특수한 사정이 개입되었는지, 시장의 급변이 일시적인 것인지 구조적인 것인지에 대한 분석이 선행되어야 합니다.
특히 (물음2)에서는 A시의 ‘특정’ 아파트단지에서 최근 거래가격이 급격히 하락한 상황이 제시되었습니다. 따라서 단순히 실거래가격과 감정평가액이 다르다는 이유만으로 감정평가액의 신뢰성이 낮다고 단정해서는 안 됩니다. 또한 감정평가사 시험에서 “실거래가격과 감정평가액이 다르므로 실거래가격이 옳다”는 식의 단순한 결론을 요구할 가능성은 높지 않습니다.
이 문제에서 중요한 단서는 ‘특정’ 아파트단지의 거래가격 급락입니다. 따라서 불완전한 부동산시장, 부동산의 개별성, 거래사례의 특수성, 거래당사자 간 사정개입 가능성 등을 활용하여 실거래가격의 신뢰성을 비판적으로 검토하고, 감정평가액의 신뢰성을 시장가치의 개념요소와 연결하여 서술하는 것이 적절한 접근이었다고 판단됩니다.
[문제 3번]
최근 활황을 보인 주식시장의 수익이 부동산시장으로 유입되는 현실을 반영한 문제로 보입니다. 이 문제는 수험생마다 답안의 내용과 구성이 상당히 다양하게 나왔을 것으로 예상됩니다. 따라서 본인이 작성한 내용이 다른 수험생의 답안과 다르다고 해서 지나치게 걱정할 필요는 없습니다. 중요한 것은 결론 자체보다, 감정평가이론의 체계 안에서 얼마나 논리적으로 검토했는지입니다.
(물음1)은 일반요인, 지역요인, 개별요인을 목차로 하여 풀어내는 것이 가장 안정적인 접근이었다고 생각됩니다. 다만, 수험생 입장에서는 이 내용을 평소 암기한 내용과 바로 연결하기가 쉽지 않았을 것으로 보입니다. 따라서 다소 어색하게 연결하셨더라도, 부동산의 지역성·개별성, 가치형성요인의 복합성 등의 내용을 서술해주셨으면 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.
(물음2)는 문제에서 제시한 대로 자료선정과 결과분석으로 나누어 서술하시면 되며, 구체적으로는 표본자료의 대표성, 단일 독립변수 사용에 따른 신뢰성의 한계, 변수 간 인과관계의 모호성을 짚어주시는 것이 핵심이었습니다.
[문제 4번]
문제 4번은 올해 시험문제 중에서는 유일하게 기본서의 내용을 그대로 활용하기 쉬운 문제였습니다. 따라서 많은 수험생들이 비교적 무난하게 답안을 작성하셨을 것으로 보입니다.
물적 불일치의 개념을 먼저 정리한 뒤, 토지의 공부상 경계와 현실 경계의 불일치, 공부상 지목·면적과 현실 이용상황의 불일치, 건축물대장상 내용과 실제 건물 현황의 불일치 등 사례를 제시하고 처리방법을 서술하면 충분한 답안이 되었을 것입니다. 필기 속도가 빠른 수험생이라면 사례를 3개에 그치지 않고 4~5개 정도 추가로 제시해도 좋았을 것으로 보입니다.
이 문제는 10점 배점이므로, 지나치게 많은 시간을 사용하기보다는 핵심 내용을 빠르게 정리하고 배점이 높은 문제에 시간을 배분하는 전략이 중요했습니다.
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